Vay kinh doanh thế chấp hay tín chấp: so sánh chi phí thực

Khác biệt cốt lõi

	Thế chấp	Tín chấp
Lãi suất tham khảo	≈ 6–11%/năm (giai đoạn đầu)	≈ 11–22%/năm (ngân hàng), cao hơn ở công ty tài chính
Hạn mức	Tới 70–80% giá trị tài sản	Theo doanh thu, thường dưới 1 tỷ
Kỳ hạn	Tới 10 năm	Thường 1–5 năm
Thời gian duyệt	5–15 ngày (định giá, công chứng, đăng ký)	1–5 ngày
Rủi ro chính	Mất tài sản nếu không trả được	Lãi cao, hạn mức hạn chế

Ví dụ: vay 500 triệu trong 36 tháng

Giả định gốc đều, lãi tính trên dư nợ giảm dần:

• Thế chấp: 7%/năm 12 tháng đầu, sau đó 10,5%/năm → tổng lãi ≈ 66 triệu.
• Tín chấp: 16%/năm cố định → tổng lãi ≈ 123 triệu.

Chênh lệch khoảng 57 triệu đồng (chưa tính phí định giá, công chứng của khoản thế chấp). Nếu bạn cần vốn ngay để kịp mùa hàng và lợi nhuận từ đơn hàng đó vượt xa khoản chênh này, tín chấp vẫn có thể hợp lý. Nếu không gấp, thế chấp rẻ hơn rõ rệt.

Tự thử các kịch bản tại công cụ tính khả năng trả nợ.

Lãi thả nổi sau ưu đãi

Hầu hết khoản vay thế chấp chỉ cố định lãi trong 6–24 tháng đầu. Sau đó:

Lãi suất = Lãi cơ sở của ngân hàng + Biên độ

Lãi cơ sở thường tham chiếu lãi tiết kiệm kỳ hạn 12–13 tháng; biên độ phổ biến khoảng 3–4%/năm. Hỏi ba câu trước khi ký:

1. Biên độ cụ thể là bao nhiêu, có ghi trong hợp đồng không?
2. Bao lâu điều chỉnh một lần (3 hay 6 tháng)?
3. Phí trả nợ trước hạn bao nhiêu nếu muốn chuyển sang ngân hàng khác?

Lãi phẳng: cách quy đổi ra lãi thực

Một số đơn vị quảng cáo “lãi 1%/tháng” nhưng tính trên số tiền vay ban đầu suốt kỳ hạn (lãi phẳng). Vì dư nợ thực giảm dần mà tiền lãi không giảm, chi phí thực cao hơn nhiều.

Lãi phẳng/năm	Kỳ hạn 12 tháng	Kỳ hạn 36 tháng
10%	≈ 18%/năm	≈ 17,9%/năm
15%	≈ 26,6%/năm	≈ 26%/năm
20%	≈ 35,1%/năm	≈ 33,6%/năm

(Lãi thực quy đổi theo phương pháp trả đều trên dư nợ giảm dần, làm tròn.)

Quy tắc nhanh: lãi thực ≈ 1,7–1,8 lần lãi phẳng. Khi nhập vào công cụ tính, hãy dùng lãi đã quy đổi.

Khi nào chọn kênh nào?

• Thế chấp: cần vốn lớn, dài hạn (mở rộng, mua mặt bằng, đầu tư lớn), có tài sản và không quá gấp.
• Tín chấp: cần vốn lưu động quay vòng nhanh, khoản vừa phải, dòng tiền minh bạch.
• Kết hợp: hạn mức thế chấp cho phần lớn, tín chấp hoặc thấu chi cho nhu cầu đột xuất.

Xem đầy đủ 6 kênh tại so sánh vay vốn kinh doanh.